20 Ιαν 2025 20Ιαν 2025 Ελληνική Αγορά Ακινήτων: Μια Δεκαετία Εξελίξεων και Προκλήσεων 2012-2015: Η Περίοδος της Ύφεσης Η περίοδος αυτή ξεκίνησε με μία από τις μεγαλύτερες κρίσεις που αντιμετώπισε η ελληνική οικονομία. Η αγορά ακινήτων επηρεάστηκε έντονα από την οικονομική ύφεση, και οι τιμές κατέγραψαν πτώση έως και 40% σε πολλές περιοχές. Στατιστικά Στοιχεία (2012-2015): • Μείωση τιμών ακινήτων: Κατά μέσο όρο, οι τιμές υποχώρησαν κατά 30% σε εθνικό επίπεδο. • Μείωση νέων οικοδομικών αδειών: Κατά 70% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. • Αύξηση των απούλητων ακινήτων: Περίπου 250.000 ακίνητα παρέμεναν απούλητα μέχρι το 2015. Η έλλειψη χρηματοδότησης από τις τράπεζες, η υψηλή φορολογία ακινήτων και η οικονομική αβεβαιότητα περιόρισαν τη ζήτηση. Παράλληλα, οι κατασχέσεις και οι πλειστηριασμοί αυξήθηκαν, δημιουργώντας μια εικόνα στασιμότητας στην αγορά. 2016-2019: Η Ανάκαμψη Ξεκινά Μετά το 2015, άρχισαν να διαφαίνονται τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης. Οι ξένες επενδύσεις, η ανάπτυξη του τουρισμού και, πολύ βασικό, το πρόγραμμα Golden Visa συνέβαλαν στη σταδιακή άνοδο των τιμών και στη ζήτηση. Η αγορά βγήκε από τον λήθαργο και άρχισε να κινείται με δυναμική τροχιά. Πιο συγκεκριμένα: Η επίδραση των capital controls: Η επιβολή των capital controls το 2015, αν και αρχικά προκάλεσε αναστάτωση, ενίσχυσε τελικά την εγχώρια ζήτηση για ακίνητα. Πολλοί Έλληνες, καθώς δεν είχαν πλέον τη δυνατότητα να επενδύσουν στο εξωτερικό, στράφηκαν στην αγορά ακινήτων ως ασφαλές καταφύγιο για τα χρήματά τους. Εξάλλου, στην Ελλάδα η απόκτηση στέγης για ιδιοκατοίκηση παραμένει σταθερή αξία. Η άνοδος του τουρισμού και ο αντίκτυπός της στα ακίνητα: Η ραγδαία ανάπτυξη του τουρισμού τα τελευταία χρόνια έχει αναζωογονήσει την αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα σε νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές. Η αυξημένη ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών και σε μια νέα τάση για ανακαινίσεις και δημιουργία τουριστικών καταλυμάτων υψηλών προδιαγραφών. Πολύ ενδιαφέρον επίσης υπάρχει για το κέντρο και τα προάστια της Αθήνας, αλλά και άλλες μεγάλες πόλεις (Θεσσαλονίκη, Πάτρα). Η είσοδος ξένων επενδυτών: Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που έχει επηρεάσει την αγορά είναι η είσοδος ξένων επενδυτών. Προγράμματα όπως η Golden Visa έχουν προσελκύσει επενδυτές από όλο τον κόσμο, οι οποίοι αναζητούν ακίνητα στην Ελλάδα είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για επενδυτικούς σκοπούς. Οι ξένοι επενδυτές ενδιαφέρονται κυρίως για ακίνητα σε κεντρικές περιοχές των μεγάλων πόλεων και σε νησιά με υψηλή τουριστική αξία. Νέες Τάσεις στην Αγορά • Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η πλατφόρμα Airbnb και άλλες παρόμοιες υπηρεσίες έχουν αλλάξει ριζικά τον τρόπο που νοικιάζονται τα ακίνητα. Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες επιλέγουν να ενοικιάζουν τα ακίνητά τους βραχυπρόθεσμα, εκμεταλλευόμενοι την αυξημένη ζήτηση από τους τουρίστες. • Ακίνητα υψηλών προδιαγραφών: Υπάρχει μια αυξανόμενη τάση για την αγορά και την ανακαίνιση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, τα οποία προσφέρουν υπηρεσίες πολυτελείας και ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των πιο απαιτητικών πελατών. • Ενεργειακή απόδοση: Η ευαισθητοποίηση για τα περιβαλλοντικά ζητήματα έχει οδηγήσει σε αυξημένη ζήτηση για ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα. Οι επενδυτές αναζητούν ακίνητα με χαμηλά λειτουργικά κόστη και υψηλή ενεργειακή κλάση. Στατιστικά Στοιχεία (2016-2019): • Αύξηση τιμών: Οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν κατά 15% κατά μέσο όρο. • Αύξηση πωλήσεων: Οι πωλήσεις ακινήτων αυξήθηκαν κατά 25% σε σχέση με το 2015. • Ξένες επενδύσεις: Οι ξένες αγορές ακινήτων αντιπροσώπευαν το 25% του συνόλου των συναλλαγών. 2020-2024: Η Νέα Πραγματικότητα Η περίοδος 2020-2024 έφερε νέες προκλήσεις και ευκαιρίες στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η πανδημία COVID-19, η ενεργειακή κρίση και οι τεχνολογικές εξελίξεις επηρέασαν σημαντικά τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν σημαντική αύξηση από το 2017 έως το 2024, με συνολική αύξηση που αγγίζει το 70%. Επιπλέον, το 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,4%, ενώ η Αθήνα κατέγραψε αύξηση 10,8%, η Θεσσαλονίκη 14,6%, άλλες μεγάλες πόλεις 13,9% και οι λοιπές περιοχές της χώρας 11,2. Κύριες Τάσεις: • Μεταβολή στις προτιμήσεις: Πολλοί αγοραστές στρέφονται πλέον προς τα προάστια και προορισμούς κοντά στη φύση, αναζητώντας μεγαλύτερους χώρους και καλύτερη ποιότητα ζωής. • Ενεργειακή απόδοση: Η ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων αποτελεί βασικό ζητούμενο, με πολλά κίνητρα από την κυβέρνηση. • Ψηφιακές πλατφόρμες: Βήματα για την αγοραπωλησία ακινήτων γίνονται όλο και περισσότερο διαδικτυακά, επιταχύνοντας τις διαδικασίες και μειώνοντας το κόστος. Golden Visa: Οφέλη και αρνητικά Αξίζει μια ιδιαίτερη μνεία στον ρόλο της Golden Visa, παρ’ όλο που έχει γίνει ήδη αναφορά ανωτέρω, επειδή την τελευταία δεκαετία το πρόγραμμα αυτό κυριάρχησε στην ελληνική αγορά ακινήτων, δημιουργώντας μια ιδιαίτερη κατηγορία ακινήτων και μια «τάξη» μεσιτικών γραφείων, νομικών, τοπογράφων, μηχανικών κ.ά. που ασχολήθηκαν με το θέμα αυτό και εξειδικεύτηκαν κερδίζοντας τεχνογνωσία. Σύμφωνα με την άποψη πολλών ειδικών του χώρου, η Golden Visa λειτούργησε ως «το φάρμακο» για την ελληνική οικονομία, που εκείνη την εποχή θα μπορούσε να παρομοιαστεί με βαριά νοσούντα ασθενή. Το πρόγραμμα υπήρξε καταλύτης για την ελληνική αγορά ακινήτων, προσελκύοντας σημαντικές ξένες επενδύσεις, κυρίως σε συγκεκριμένες περιοχές όπως η Αθήνα και τα νησιά. Για παράδειγμα, το 2023, οι αγορές ακινήτων από επενδυτές Golden Visa αυξήθηκαν κατά περίπου 170%, φτάνοντας συνολική αξία €975 εκατομμυρίων. Μέχρι τον Νοέμβριο του 2023, είχαν υποβληθεί 7.752 αιτήσεις, σημειώνοντας αύξηση 78% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, η υπερβολική εξάρτηση της αγοράς από αυτό το πρόγραμμα επέφερε και μια σειρά από «παρενέργειες». Ας δούμε όμως συνοπτικά οφέλη και αρνητικά: Στα οφέλη καταγράφονται: • Αύξηση των επενδύσεων: Το πρόγραμμα έφερε σημαντικές εισροές κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων. • Ανάπτυξη της τουριστικής υποδομής: Πολλές επενδύσεις επικεντρώθηκαν σε τουριστικές περιοχές, συμβάλλοντας στην ανάπτυξη της υποδομής. • Εισροή κεφαλαίων στη χώρα: δόθηκε η αναγκαία ώθηση στον τομέα των ακινήτων και στα δημοσιονομικά ταμεία. Στα αρνητικά καταγράφονται: • Φούσκα στις τιμές: Η συγκέντρωση της ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές οδήγησε σε αύξηση των τιμών των ακινήτων, καθιστώντας τα δυσπρόσιτα για τους Έλληνες αγοραστές. • Ανισορροπίες στην αγορά: Η αγορά ακινήτων βρέθηκε έντονα εξαρτημένη από τις αποφάσεις των ξένων επενδυτών, με αποτέλεσμα να είναι ευάλωτη σε εξωγενείς παράγοντες. • Περιορισμός των επιλογών: Η προτίμηση των επενδυτών σε συγκεκριμένους τύπους ακινήτων (π.χ. νέα διαμερίσματα σε τουριστικές περιοχές) περιορίζει τις επιλογές για τους Έλληνες που αναζητούν διαφορετικούς τύπους κατοικίας. Οι αλλαγές του 2024 Τη χρονιά που μας πέρασε η κυβέρνηση προχώρησε σε αλλαγές στο πρόγραμμα της Golden Visa με στόχο την αποκέντρωση των επενδύσεων και την ενίσχυση της ελληνικής οικονομίας. Πιο συγκεκριμένα, από την 1η Σεπτεμβρίου 2024, έχουν τεθεί σε ισχύ οι εξής αλλαγές: Νέα Όρια Επένδυσης: • €800.000: Ισχύει για περιοχές όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, η Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. • €400.000: Ισχύει για τις υπόλοιπες περιοχές της Ελλάδας. Εξαιρέσεις: • €250.000: Διατηρείται για επενδύσεις σε διατηρητέα κτίρια προς αποκατάσταση ή για αλλαγή χρήσης ακινήτου, όπως από εμπορικό σε οικιστικό. Ελάχιστη Επιφάνεια Ακινήτου: • Το ακίνητο πρέπει να έχει ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. Περιορισμοί: • Η άδεια διαμονής ανακαλείται εάν το ακίνητο πωληθεί ή χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. Airbnb). Οι αλλαγές αυτές αποσκοπούν στη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων και στην προσέλκυση ποιοτικών επενδύσεων στη χώρα. Ωστόσο, οι επιπτώσεις τους στην αγορά ακινήτων δεν είναι ακόμα σαφείς, καλλιεργώντας έτσι ένα κλίμα αβεβαιότητας. Προβλέψεις για το Μέλλον: Οι ειδικοί προβλέπουν ότι η ζήτηση για ακίνητα θα παραμείνει αυξημένη, με έμφαση στα τουριστικά και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα. Οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω στις κεντρικές περιοχές και σε δημοφιλή τουριστικά μέρη, ενώ οι επενδυτές θα συνεχίσουν να αναζητούν ευκαιρίες στην ελληνική αγορά. Αλλά και οι προκλήσεις παραμένουν. Προκλήσεις όπως η γραφειοκρατία, το θέμα της επέκτασης των σχεδίων πόλεων, η έλλειψη επαρκών υποδομών σε ορισμένες περιοχές, το κατασκευαστικό κόστος, το πώς θα λειτουργήσουν στην πράξη τα στεγαστικά προγράμματα «Σπίτι μου», «Σπίτι μου 2», προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω», η πολιτική για τα κλειστά ακίνητα, μαζί και η αβεβαιότητα που δημιουργεί η παγκόσμια οικονομική συγκυρία. Η συνεχής παρακολούθηση των τάσεων της αγοράς θα είναι κρίσιμη για την κατανόηση των ευκαιριών που προσφέρει η ελληνική αγορά ακινήτων. Πάντως, από πολλούς αναμένεται μια εξισορρόπηση. «Οι αγοραστές ακινήτων είναι πλέον πιο συνειδητοποιημένοι σχετικά με το τι θέλουν να αγοράσουν. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται ήδη σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα ελληνικά εισοδήματα, ενώ, συγκριτικά με τα ξένα εισοδήματα, οι τιμές θεωρούνται ακόμα φυσιολογικές ή και χαμηλές. Γενικά, οι τιμές των ακινήτων δεν πρόκειται να πέσουν απότομα, διότι δεν υπάρχει λόγος, αλλά ούτε και να ανέβουν απότομα. Θα διατηρηθεί μια ισορροπία για μεγάλο χρονικό διάστημα, κατά το οποίο οι πωλητές θα ζητούν υψηλές τιμές και οι αγοραστές θα επιδιώκουν χαμηλότερες. Όταν αυτές οι τιμές συγκλίνουν, τότε θα πραγματοποιούνται οι αγοραπωλησίες», εκτιμά ο κ. Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής. Συνοψίζοντας: Για την IGR PRO η δεκαετία που πέρασε ήταν μια δεκαετία ανάπτυξης, επέκτασης και γερής εδραίωσης στην αγορά. Ξέρουμε πού βρισκόμαστε, ξέρουμε πού βαδίζουμε. Αγαπάμε τις προκλήσεις και με τον επαγγελματισμό και την τεχνογνωσία μας μπορούμε να τις αντιμετωπίσουμε. Ειδικά για την Αθήνα και τα προάστια, η εξειδίκευσή μας μας επιτρέπει ευελιξία και σωστή εκτίμηση της κατάστασης. Γι’ αυτό μπορούμε να λειτουργούμε ως ο αξιόπιστος σύμβουλος και συνεργάτης για κάθε πελάτη μας, παρέχοντας εξατομικευμένες λύσεις που καλύπτουν κάθε ανάγκη και διασφαλίζοντας ότι θα κάνει τη σωστή επιλογή κερδίζοντας χρόνο, κόπο, χρήμα. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να συζητήσουμε πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε να πετύχετε τον στόχο σας στην αγορά ακινήτων. Επενδύστε στο μέλλον σας μαζί μας! Tags: Νέα
